用 語 |
用語に関する説明 |
| 価格時点 |
不動産鑑定士が鑑定評価に当たって、不動産の価格判定の基準日とした時点をいいます。 |
| 瑕疵担保責任 |
民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任をいいます。 |
| 還元利回り |
不動産の鑑定評価に当たり、不動産が生み出す純収益を還元して対象不動産の元本価格を求める場合に採用される利回りをいいます。 |
| 基幹ハブ |
トラック・宅配業者が集配送ルート数を削減して輸送効率の向上を図るために一定の広域エリアをカバーする輸送ネットワークを構築するため、各地域の小規模な集配送拠点を束ね、各地から運ばれてくる荷物の方面別振り分けと発送を行なう大規模な中核拠点をいいます。 |
| 杭頭免震工法 |
免震工法は、建物そのもので地震の揺れを受け止めるのではなく地盤部分と建物を切り離し、地震力を緩和吸収する装置（免震装置）をこの間に挟み込むことにより、建物の揺れを軽減し、ゆっくりと揺らすことにより建物と内部の設備、什器の損傷を防ぎます。今回、船橋西浦物流センターで採用された杭頭免震工法では、BSL(Ball-point Slider)杭頭免震装置と呼ばれる回転機構付き滑り支承を杭頭部に設置して、この部分で地震力の建物への影響を絶縁し、この部分と建物の四方に設置するゴムの薄いシートと鋼鈑を交互に重ね合わせた復元用免震積層ゴムとで揺れを減衰させるものです。尚、杭頭免震工法は、免震性に加えて、基礎工事削減等による経済性も特徴となっています。 |
| 区分所有建物 |
一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。 |
| ゲートウェイ |
輸出入貨物が国内に出入りする玄関口のことで空港や港とその周辺地域をいいます。 |
| 原価法 |
不動産鑑定評価において、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法をいいます。原価法によって求められた試算価格を積算価格といいます。 |
| 航空貨物取扱エクスプレスセンター |
貿易貨物や書類、国際宅配荷物など緊急輸送される貨物の受け入れ、通関、航空輸送用パレット・コンテナへの積み込み、貨物検査等の業務を行う施設で空港周辺に立地しています。センター内の貨物の滞在時間が半日〜2日と極短時間であり貨物保管を前提としていないため低層構造の施設仕様が中心となっています。 |
| 敷地利用権 |
区分所有建物の専有部分を使用するための建物の敷地に関する権利をいいます。 |
| 資本的支出 |
建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出をいいます。 |
| 製品ストック・配送拠点型物流センター |
メーカーが生産した製品を流通市場に供給する前に、需給調整を図る等の目的で一定規模一定期間の製品在庫を行い卸売業者や小売業者の物流拠点に配送を行なうための物流拠点をいいます。 |
| ターミナルキャップレート |
不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法におけるDCF法の適用の際に、対象不動産の将来の収支分析の期間末における元本価格を求めるため、分析期間末の翌年に期待される純収益を資本還元するための還元利回りをいいます。 |
| 宅地建物取引業者 |
宅地建物取引業法第2条第3項に基づく、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反覆継続して営む者をいいます。 |
| 直接還元法 |
収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、安定的な標準化純収益等を還元利回りで永久還元して収益価格を試算する手法をいいます。 |
| 定温・定湿管理機能・流通加工機能型物流センター |
定温・定湿管理機能型物流センターは、食品類の品質保持のために施設内の温度や湿度を一定に保ち管理できる施設・設備仕様を備えた物流センターで、食品の特性によって保管作業スペースを区切ることによって多温度帯で管理を行える施設もあります。流通加工機能型物流センターは、顧客の要望に応じて製品に加工を施す流通加工業務を行う物流施設で、大勢の作業員によるラベル貼り、値札付け、ハンガーがけ、生鮮食品の解体や小分けパック詰め、贈答商品の詰め合わせ等の作業を正確に効率的に行うため明るい証明や空調設備が整っている施設仕様となっています。ともに流通過程で付加価値のある物流サービスの提供を行うための施設で消費地近隣に立地しています。 |
| ディスカウント・キャッシュフロー（DCF）法 |
収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。 |
| 土壌汚染対策法 |
土壌汚染による健康影響の懸念や対策の確立への社会的要請が強まっている状況を踏まえ国民の安全と安心の確保を図るため、土壌汚染の状況の把握、土壌汚染による人の健康被害の防止に関する措置等の土壌汚染対策を実施することを内容として平成14年5月に公布された法律です 。 |
| PML |
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。 |
| 不動産鑑定評価 |
土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為をいいます（不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項）。
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となります。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法（DCF法及び直接還元法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定します。 |
| プロパティ・マネジメント会社 |
運用不動産に関して、建物管理・テナント管理（特にテナント営業戦略の策定・賃貸借条件交渉・クレーム対応等）、修繕計画策定及び入出金管理等を行う業務を委託する会社をいいます。 |
| 輸出入物流センター |
貿易貨物の輸出入通関、検査・検品、輸送用海上コンテナへの貨物の積み込みやコンテナからの取り出し、梱包等の業務を行うための物流センターで、主に港や空港近隣に立地しています。一定量、一定期間の在庫・保管も想定して保管量の増大に対応できる広いスペースや大きな荷重に耐えられる床荷重等の施設仕様が求められます。 |
| 容積率 |
建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいいます。用途地域等に応じて都市計画で定められる（指定容積率といいます。）が、前面道路の幅員その他の要因により実際適用される割合（基準容積率といいます。）とは、異なる場合があります。 |
| ロジスティクス |
原材料・部品等の調達物流、工場内の製造物流、製品を販売する販売物流等といった物流の各パーツを統合して調達・製造・販売のモノの流れを一元的に管理して、市場で売れる商品の的確な生産と原材料や部品在庫の削減により、効率的な企業活動を展開する経営手法です。 |
| 割引率 |
不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法にけるDCF法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在価値に割り戻す際に使用される率をいいます。 |
